湛江房价会下跌吗？谁决定湛江房价上限

来源：吉屋网发布时间：2018-04-06 10:33:27

2018年湛江房价的走势已经明朗了。

一、市区住宅成交量头次下跌

1、全市一季度商品房销售面积143万平，同比增长14%左右，成交均价7650元；其中住宅销售面积132万平，同比增长10%左右，成交均价7584元。

怎么看：“同比”这个词是有欺骗性的。上面这两个数据和2017年一季度比都是增长的（所谓同比增长），但实际上和2017年底相比已经下滑了。要知道2017年全湛江商品房卖出去659万平，平均每个季度164万平，而一季度的成交量并不是较高的。

2、另外，市区（赤坎霞山坡头麻章开发区）一季度商品房销售面积74万平，比2017年一季度下跌了大概15%，成交均价9425元；其中住宅只有65万平，比2017年一季度下跌了大概10%，成交均价9547元。

怎么看：看到了吗，一季度市区的商品房销量比2017年一季度还少！这就是今年楼市走向的一个重大信号：转折点出现了！

二、谁决定湛江房价上限

大家还记得2016年底到2017清明前，那一波汹涌澎湃的返乡置业浪潮吗？

那一波很多人借返乡之机踩盘观察后，发现了湛江楼市乃是一个价格低。无论是*还是自住，来自各大一二线城市的湛江人都应该在湛江房价起飞前揽下一些不动产，几年之后，可能比他们在一线城市辛苦打工挣的还多。

一个城市房价的走势有一个定律：房价较高的盘是市场的定价标准，而购买力*强的一小群人决定房价的上限。

比如湛江市区某个公认资源较好的盘卖10000，那他就是整个市场的定价标准，周边的盘根据自己和它的价值对比，譬如他有*我没有，我可能定8000。但是如果明天他提价到了12000，我马上就敢提到10000，大树底下好乘凉！

高价盘为什么敢定高价，或者提价，关键看需求。这波返乡置业的客户需求比较强烈，购买力强，是2017年湛江房价起飞的一个重要推力。

当然，金融杠杆也起了关键作用，但是对返乡置业的人来说，2017年他们不需要什么非正常手段，就用商业房贷这样的常规杠杆，就可以随便在湛江楼市里买白菜一样扫货。

如今，高铁马上要通车了，这群人还会再来扫货吗？

三、返乡置业高峰已过

答案是：一季度住宅成交量下跌。事实证明，返乡置业浪潮的较高已经过去了。

湛江人都是聪明人，这几年在外面遇到的湛江人，个个都是人才，不管从商从政，都是风生水起。买房这件事，外出的湛江精英看得清楚，早买当赚钱，晚买当水鱼。2017年大家该买的都买得差不多了。

这群*有购买力的人完成了一波集中采购之后，房价也上来了。那么湛江本土居民买房势必面临更大压力：更高的房价，更少的房源，还有现在越来越高的贷款利率。

而楼市的成交总量，归根结底就要看这群刚需人群的购买力。这里面既有市区居民，也有很多从各个县（市、区）来的人。他们受教育资源、医疗资源、生活环境的吸引，纷纷来到市区买房。但是房价的飙升极大的提升了他们的置业成本。

恰在此时，市区的房源又短缺，各个焦点大盘剩下的都是朝向差或者总价高的尾货了，好多人有心无力。加上目前宏观调控的信号不断加强，一部分人也出现了观望情绪。

回到2017年初，根本不会有人问“湛江房价怎么走”，大家都在埋头抢房，不是吗？

湛江一季度商品房成交量下跌，宣告楼市转折点出现

华润置地湛江赤坎旧大天然片区改造项目效果图曝光

四、湛江房价会下跌吗？

今年湛江楼市有几个大动作，独有透露下，因为它们对房价的影响都非常粗暴直接：

1、房源会增加。2017年房源短缺让政府始料未及，今年已经制定了应对措施，包括加大土地供应，帮助楼盘加快建设上市，以及加大三旧改造力度。三旧改造的力度多强，你们自己看看华润拿下的旧大天然地块、幸福家园拿下的调顺岛地块（玥珑湾项目）就知道了，下一步还会加快推。

2、保障房和政府租赁住房会加快推。尤其是租赁住房平台，是今年一个核心工作。

3、商改住会加快推。目前非住宅（如商铺、公寓）的商品房库存还在增长中，大概需要40个月以上才能消化完毕。因此商改住的政策今年会加快推进落地，促进更多商用物业的转型和销售。

这些因素，和金融调控一起，都会促进湛江今年房价增长放缓。

那么房价有没有可能下跌呢？

答案让你们失望：不会。起码2018年是不会的。

还有相当过硬的需求和利好，在支撑湛江楼市上行，只是增幅快慢的问题而已。

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五、万科：中国房价单边快速上涨的时代已经结束了

3月27日，万科业绩发布会上，郁亮的一番话对湛江楼市来说也是一个*的判断：“住房的全面短缺时代已经结束了。这么说不是说住房进入了过剩时代。现在房地产的主要矛盾不是短缺，而是不平衡不充分的问题。我们可以非常明确地说，我们认为中国房价单边快速上涨的时代已经结束了。如果说房地产企业还是有地就买，不看价格，那么之前怎么赚的钱，之后就怎么还回去。房产企业需要把自己看成制造业，服务业，靠双手劳动赚钱，不要再去靠不动产的价格上涨去赚钱。总而言之，行业进入新的时代，我们要告别旧思维。行业到了必须要做出改变的时候了。”

这番话对湛江楼市来说也是适用的：闭着眼睛买房的时代也过去了，各个楼盘的价值开始分化。劝大家买房的时候要多看长远，多看价值，不要方圆1公里有啥就买啥，邻居买啥就买啥。

以后湛江真正*空间较大的房子只有那些具备少有资源的房子，比如：少有景观（海景、湖景。园林不算，园林容易复制）；少有教育资源（牛逼的学区房）；核心商业资源（比如*商务区）；优质品牌开发商（后续服务和保值能力强）。

接下来，各个楼盘之间的价格差会拉开。好的楼盘，均价可能冲破2万，不好的楼盘价格走势可能会放缓甚至横盘。

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