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1、什么是商业地产
“商业地产”其实不是国际上层行的说法,这是中国人自己的讲法,国际上称零售业不动产。商业地产既不是商业,也不是地产,商业地产是以租金为现金流来源的长期不动产*,是十分复杂的综合性产业,是近些年在国际上才得到蓬勃发展的产业。
国外商业地产归类于金融类行业,一般是由基金公司、信托公司等来控制的。金融公司募集资金,找到土地,委托发展商进行设计建造,再委托商业管理公司招商管理,然后把*对*者进行分配,资产完全证券化。但是中国情况不一样,资产证券化的问题在中国没有得到解决。政府曾经若干次酝酿推出,我本人也曾经给国务院发展研究*和核心政策研究室专门写过报告,建议在中国推行资产证券化,推行房产信托。核心有关部门有一段时间曾经要启动这项政策,但是这三两年来的经济过热导致这个问题又被搁置了。
2、商业地产的好处
(1)长期稳定的现金流*
商业地产的名列前茅个好处,是有长期稳定的现金流*。住宅地产产生的现金流多,但是一次性的。住宅的销售利润高的能到20%—30%,但是一次性收入后就没有了,不会产生二次现金流,物业管理甚至会亏损。但商业地产不同,它的现金流是稳定且长期的。只要这个物业还存在,每年都会有现金*。目前在中国做商业地产,初期几年*也就百分之十左右,*是较低的。但是商业地产的现金流是逐年增加的,万达商业地产的租金平均每年增加2%—5%。这个增长是环比递增,假如名列前茅年租金是100元,第2年涨3%达到103元,第三年则是在103元的基础上再涨3%,基数会越滚越大。
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